存量房贷是指已经存在的房屋作为抵押物贷款的一种方式。通常情况下，购房者将已经购买的房屋作为抵押物向银行或金融机构贷款。存量房贷与新房贷款不同，它主要针对已经建成的房屋，而不是购买未建成的楼盘。
首套房贷自动降
9月24日，建设银行发布存量住房贷款利率调整客户问答第三期，对次日的利率调整工作进行说明。建设银行表示，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，对于原贷款发放时符合当地首套房资质且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷将于当日统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效。
9月25日8:00起，借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果，其他入口查询将于9月26日更新利率信息。
存量房贷利率调整大幕即将拉开，除建设银行外，9月25日起，各大银行也将开展存量首套住房贷款利率调整工作。
北京商报记者统计发现，目前包括6家国有银行、9家股份制银行以及5家城商行在内的20家国内系统重要性银行均已官宣存量首套住房贷款利率的调整细则，调整范围为8月31日(含)前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
部分银行在近期已相继在手机银行App上线“存量房贷利率调整”功能，借款人可自行查询存量房贷发放时是否属于首套房贷以及贷款余额、当前利率水平等相关信息。个别借款人反映，近期已和银行签署了贷款置换协议，房贷利率下调至4.2%。
招联首席研究员董希淼认为，降低存量首套房贷利率具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展;二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户;三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。
据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元。
二套转首套房贷需申请
执行LPR定价的浮动利率首套房贷款于9月25日开启自动降息的同时，“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整，需要借款人主动申请。
建设银行提到，9月25日起，该行将在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，借款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。执行固定利率或基准利率的借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能一键完成浮动利率转换。除线上渠道外，借款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至银行营业网点办理。
工商银行也表示，将于9月25日在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线“二套转首套”房贷利率调整功能。对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。
中国银行在“存量房贷利率调整”功能操作指南中也提及，对于“二套转首套”的存量房贷，该行将在借款人的贷款审批通过后于10月25日进行利率集中调整。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”的现象，为银行留住优质的房贷客户。
存量首套住房贷款利率将开启下调或申请，为顺利办理相关业务，中信证券首席经济学家明明建议，银行可以通过手机银行等线上方式提供相关服务，同时也为客户提供查询服务，配套查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息，从而简化办理流程。对于借款人，建议及时与当地银行沟通、了解调整政策，选择最适合自己的调整方案。尤其是考虑到“二套转首套”的情况，大多需要借款人主动向银行提出申请，因此建议及时与贷款银行交流确认自己是否具备相关资格。
来源 北京商报
